Debió ser por el 2013. Estábamos celebrando la publicación en el BOE de El Certificado de Profesionalidad de nuestro sector inmobiliario, en el que habíamos trabajado, primero en la Cualificación y luego en el Certificado y en la Guía de Evidencia, cuando un buen amigo e integrante de la comisión, me dijo: ─ «Miguel, si esta formación se implementa en el sector, van a saber más los indios que los jefes indios.». Con esa humorística denominación se refería a los comerciales inmobiliarios y a sus gerentes.
La alusión festiva a los dos niveles principales que se dan en nuestras inmobiliarias, mostraba a las claras la diferente preparación que se establecía entre comerciales y sus “apis”. Para los primeros, se establecía una formación de 570 horas (hoy 600) y para los segundos… ninguna, pues el ámbito de la Fp no era el adecuado para estos últimos. Más aún, el nivel elegido para los comerciales era de nivel 3 para la mayoría de sus unidades de formación componentes.
En aquel ambiente festivo, pues la publicación del Certificado Profesional reforzaba la Cualificación en la que habíamos estado trabajando desde 2006, me reí ante la broma de los indios y jefes indios. Pero hoy, una años después, pienso cuán acertada fue la distinción acerca de los saberes de uno y otro colectivo de trabajadores de agencia.
2. De cómo la formación de los jefes indios asusta al poder establecido.
Desde la “espantada” del año 2000, el llamado año de la desregularización inmobiliaria, la formación de los jefes indios, de los APIS o gerentes de agencias inmobiliarias, ha estado envuelta en una sábana terrorífica: se teme como al diablo, que una regulación formativa de los trabajadores del sector sea considerada como una regularización encubierta para ejercer la profesión. De ahí, la miserable coletilla: “sin que esto suponga una reglamentación de la profesión de agente”, que se ha podido leer desde entonces, en algunos textos oficiales, en determinadas ocasiones.
La liberalización del sector, en nombre de un extremado remordimiento liberal de la Derecha española, terminó con el monopolio de los APIS para ejercer esta profesión, con su declaración de café para todos. Pero, lamentablemente, en su decreto se olvidaron del azúcar y de la leche y sobre todo de la forma de servirlo. Mientras que eso, llevó a una frenética formación de nuevas agencias ─ imparable hasta la crisis del 2007 ─ al no haber añadido en su miserable redacción, una coletilla tal como: «Y sus facultades serán ejercidas en las mismas condiciones que los actuales APIS».
Así que esta ausencia transformó la intermediación inmobiliaria, hasta que, mucho tiempo después, ─ prácticamente hasta la creación del primer registro de agentes en Cataluña ─ no se igualaron las formas de ejercicio entre APIS y no APIS. A partir de ese suceso se fueron igualando las condiciones de ejercicio de la profesión. Y hoy, la tensión entre APIS y no APIS, ha desaparecido casi por completo.
Fue en esa primera época cuando un antiguo presidente API, Prudencio Gómez Moraleda, acuñó una frase que logró una cierta fortuna entonces: ─ «Un mercado liberalizado no es un mercado libre sino un mercado salvaje.» Pero el debate estaba en las condiciones de ejercicio (garantías en la actuación que ofrecían unos y otros) y no, en la formación necesaria para ejercer.
Y terminado de descabalgar a los APIS en aquellas fechas, ¿quién iba a plantear la necesidad de dos monturas: una, para los gerentes /jefes de agencia (APIS y no APIS) y una segunda, para los comerciales? No eran tiempos feraces para ello… y no hubo nada, hasta la aparición del primer registro de agentes inmobiliarios. El cual siendo bueno, tampoco terminó de arreglar el asunto, en el área de formación. Y es que, la exigida para ser incluido en el registro no solo fue de corta duración sino muy anticuada en su planteamiento. Y, en cualquier caso, se refería tan solo a los jefes indios.
Véase esto a continuación.
3. Requisitos de capacitación profesional ─ formación, estudios ─para inscribirse en el Registro Oficial de Agentes Inmobiliarios.
3.1 Requisitos de capacitación profesional para inscribirse en el Registro Oficial de Agentes Inmobiliarios de las Islas Baleares (1)
Podrán solicitar la inscripción en el Registro Oficial de Agentes Inmobiliarios de las Illes Balears quienes cumplan alguno de los siguientes requisitos:
a) Poseer una titulación universitaria perteneciente a la rama de ciencias sociales y jurídicas, ingeniería o arquitectura. Esta formación se acreditará, en su caso, con el título universitario correspondiente.
b) Poseer una formación no universitaria de al menos 200 horas lectivas en materia inmobiliaria, relacionada con los servicios de mediación, asesoramiento y gestión a que se refiere el artículo 2.1 del presente Decreto. Esta formación se acreditará, en su caso, con certificados o títulos de asistencia y aprovechamiento.
c) Poseer experiencia en la prestación de los servicios que constituyen la actividad de un agente inmobiliario durante al menos los cuatro años inmediatamente anteriores a la fecha de presentación de la solicitud. Esta experiencia se acreditará mediante el informe de vida laboral del trabajador que acredite la dedicación al sector inmobiliario, alta de autónomo o contrato de franquicia en el ámbito inmobiliario con vigencia en esos cuatro años.
Leamos esos párrafos con atención:
- Se puede acceder al Registro por cualquiera de las tres vías mencionadas. Con una sola basta.
- La primera vía, es la titulación «Poseer una titulación universitaria perteneciente a la rama de ciencias sociales y jurídicas, ingeniería o arquitectura.»
- El tercer requisito: Poseer experiencia en la prestación de los servicios que constituyen la actividad de un agente inmobiliario durante al menos los cuatro años inmediatamente anteriores a la fecha de presentación de la solicitud, tiene más sentido, aunque la cifra de cuatro años es evidentemente arbitraria. (¿Por qué cuatro y no, tres o cinco años?)
3.2 Un alto más necesario.
No pase deprisa sobre el segundo requisito indicado, eso de “la rama de ciencias sociales y jurídicas”, pues… ¿cuáles titulaciones se amparan bajo ese rubro?
Pues entre las 196 que se muestran en el portal EDUCAWEB (2) (y ya de antemano le digo que, de esa lista anotaré aquí, con un evidente sesgo en la elección, las más chocantes con la actividad de intermediación inmobiliaria) se encuentran:
Grado en Antropología Social / Grado en Business Data Analytics / Grado en Ciencias del Deporte / Grado en Ciencias Políticas / Grado en Criminología / Grado en Diseño y Producción de Videojuegos/ Grado en Educación Infantil / Grado en Educación Primaria / Grado en Gastronomía y Artes Culinarias / Grado en Gestión Aeronáutica / Grado en Gestión de la Ciberseguridad / Grado en Historia y Geografía / Grado en Historia y Política / Grado en Logística y Negocios Marítimos / Grado en Protocolo y Organización de Eventos / Grado en Relaciones Internacionales y Unión Europea / Grado en Multimedia y Artes Digitales /…
Y algunas otras, también con escasa correlación con la intermediación inmobiliaria. Contrariamente, no le oculto que en esa lista de 196 hay otras muchas, de las que sí podría establecerse una correlación positiva. El hecho que quiero apuntar es pues, que la redacción estándar como requisito, de esa “rama de ciencias sociales y jurídicas”, se abre la puerta al Registro Inmobiliario de personas con profesiones radicalmente distintas a las que la prudencia exigiría, para un desempeño eficaz de la intermediación inmobiliaria.
Y en cuanto a ingeniería y arquitectura también está claro que algunas de sus especializaciones podrían situarse en las antípodas de la intermediación.
Pero vayamos a la formación.
- En el apartado b) se requiere «poseer una formación no universitaria de al menos 200 horas lectivas en materia inmobiliaria, relacionada con los servicios de mediación, asesoramiento y gestión…» Eso es, a todas luces, insuficiente. (Recuérdese que la formación para sus empleados que establecía la Cualificación vigente en este momento, era de 570 horas entonces , y de 600, en la “nueva” (3) Cualificación.
¿Ve usted ahora la oposición entre los saberes requeridos para los indios y los jefes indios?… Y la inquietud de «no universitaria».
Aunque no son las vías de acceso al registro las que producen mayor inquietud, sino los contenidos que se fijan para el necesario saber hacer inmobiliario. Veámoslo a continuación.
4. Contenidos de la formación: ámbito de conocimiento sugerido.
4.1 Los contenidos formativos exigibles según los registros de agentes inmobiliarios.
En algunos otros Registros se sugieren las áreas de conocimiento que los aspirantes al mismo deben frecuentar. Véase, por ejemplo, lo que se indica en el de Cataluña: (4)
«Capacitación profesional: Hay que acreditar la capacitación profesional con una titulación universitaria o bien con certificados de asistencia y aprovechamiento a cursos de formación en materia inmobiliaria, de acuerdo con los siguientes contenidos básicos de Formación:
-
- Derecho de propiedad.
- Derecho inmobiliario.
- Legislación de arrendamientos urbanos.
- Derecho hipotecario.
- Derecho urbanístico y de la vivienda.
- Derecho tributario inmobiliario.
- Valoraciones inmobiliarias.
- La promoción inmobiliaria.
- Marketing y comercialización.
- Derecho profesional inmobiliario. Actividad profesional.
- Código deontológico.
- El Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña.
- Derecho del consumo. Los derechos de las personas consumidoras en la adquisición y el arrendamiento de viviendas.
En el caso de la formación obtenida mediante cursos en centros de estudio no universitarios, se deberá acreditar un mínimo de 200 horas lectivas.»
A los APIS anteriores al año 2.000 una enumeración de contenidos como esa, les resultará familiar pues recuerda al listado de temas de las últimas oposiciones a APIS, con añadidos de temas más nuevos como son los dos últimos.
Pero… ¿cuál es el problema con esa enumeración de áreas de conocimiento? Pues que huele a naftalina. Y es, sin embargo, el modelo que se ha extendido en todos los registros inmobiliarios.
¿A naftalina? Sí, sí, a eso precisamente, a anticuado y viejo. Veámoslo.
4.2 Otros listados de contenidos.
Piense el lector en un día tipo de trabajo en su agencia. Y ahora piense los tiempos de su jornada laboral en relación con el conocimiento que usted necesita en cada momento. ¿Cuántos de los 13 rubros (5) de la lista anterior utiliza usted en su agencia, en cada lapso de tiempo?
¿Ve el problema?
En esos listados, se prioriza y da mayor extensión a aquellos contenidos que menos usamos y lo contrario, las actividades de Captación y Venta, que podríamos relacionar en esa lista con Marketing y comercialización, son un área solitaria escasamente transitada.
Nótese la gran diferencia que, en la redacción de la Cualificación inicial (2011), dispusimos en su día los que realizamos ese trabajo: (6)
- Captación y Valoración de Inmuebles (120 horas)
- Comercialización Inmobiliaria (120 horas)
- Asesoramiento Inmobiliario
3.1 Legal: (40 horas) 3.2 Financiero: (40 horas) 3.3 Fiscal: (40 horas)
- Dirección de Equipos Comerciales. (120 horas)
- El quinto Módulo Formativo: Idioma Inglés (70 horas, hoy 120 h.) fue impuesto por el INCUAL y nada de él fue redactado por nosotros. Hoy, lo han «ascendido» a 120 horas.
¿A que se asemeja más a lo que usted hace diariamente?
5. La pereza del Poder
No es que antes del año 2000, el de la desregularización, las cosas en el ámbito formativo estuviesen mucho mejor, pero es que, a partir de este decreto, y de su confirmación dos años después, el Poder ha decaído en su función formativa y normativa del Sector inmobiliario. Y es que le aterra que lo acusen de ir contra la Competencia y/o de regular ─crear ─ titulaciones nuevas. Con la excepción de la Cualificación y posterior Certificado Profesional, el Poder ha dejado huérfano de una solución a la Formación exigible para desempeñarse en el sector inmobiliario.
Y es que no se quiere ver la solución, usada en otros países más civilizados que el nuestro, en los que este tema se legisla con adecuación a la realidad de su sector inmobiliario. Hablaremos de esto en una próxima postal, pero ya adelantamos, que crear dos formaciones diferentes ─ y, por tanto, dos titulaciones distintas, una para el comercial inmobiliario y otra para la dirección de la agencia (el «API» en términos coloquiales, el gerente…), ese es el camino.
Y de paso, aligerar la carga de horas actual (600) de formación, fijadas en el Certificado de Profesionalidad actual, al poder ser repartido el horario lectivo entre dos ─y no uno solo ─, certificados. (7) Una senda inteligente y adaptada al mercado real de la intermediación, que, sin embargo, no termina de recorrerse, bien por ceguera, bien por cobardía, bien por dejación, bien por intereses ideológicos o bien por estupidez.
6. Despedida y Notas.
Me despido a la romana: ¡Siga con salud!
Miguel Villarroya Martín / Arquitecto Técnico, API y escritor.
Notas:
(1) He escogido para esta postal, el caso de las Islas Baleares, pero en este punto, es muy similar al de otras Comunidades. Véase en, por ejemplo, en: https://www.caib.es/sites/M170613081930629/es/n/proyecto_de_decreto_por_el_que_se_regulan_los_requisitos_para_ejercer_la_actividad_de_agente_inmobiliario_y_su_registro_administrativo__/
(2) Véase la lista completa en EDUCAWEB: https://www.educaweb.com/contenidos/educativos/estudios-universitarios/oferta-titulaciones-grado-rama-conocimiento/ciencias-sociales-juridicas/
(3) En otra postal le explicaré por qué entrecomillo la palabra “nueva”.
(4) Véase, por ejemplo, en el Colegio de APIS de Gerona: https://www.apigirona.com/spa/registro-agentes-inmobiliarios-catalunya.htm
(5) De la RAE señalamos una acepción de la palabra Rubro. En Hispanoamérica, nos dice, es usado con mayor frecuencia que aquí en España, con el sentido de título, rótulo, elemento de un listado de puntos o de un conjunto de ítems, o una categoría que permite reunir en un mismo conjunto a entidades que comparten ciertas características.
(6) Si hubiésemos tenido la oportunidad de participar en la redacción la actual Cualificación ─ en estos momentos en fase de Comprobación Externa ─ hubiésemos reordenado y actualizado mejor sus contenidos… y algo de su estructura.
(7) Una Cualificación Profesional puede dar origen a más de un Certificado, y este es el camino que venimos proponiendo.
(8) La imagen destacada de esta postal es del ilustrador hindú Shri P de (Pune/India), y se halla en el banco de imágenes PIXABAY, como imagen de uso gratuito bajo la Licencia de contenido de Pixabay. Véase en: https://pixabay.com/es/illustrations/liderazgo-grupo-jefe-l%C3%ADder-negocio-8568227/ A ambos agradecemos el permiso de uso de la misma, y les manifestamos nuestro respeto por su generosidad y talento.